delidaily.net – Masyarakat yang ingin menghibahkan rumah kepada anaknya perlu memahami proses administrasi pertanahan yang disebut balik nama sertifikat. Langkah ini melibatkan tahapan hukum, administrasi, hingga kewajiban pajak agar tidak salah langkah dan terhindar dari biaya yang membengkak.
Kepala Biro Hubungan Masyarakat (Humas) dan Protokol Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), Shamy Ardian, menjelaskan bahwa balik nama merupakan proses pengalihan hak atas tanah dari pemilik lama ke pemilik baru yang sah secara hukum, termasuk dalam konteks keluarga dari orang tua ke anak.
“Jadi balik nama itu adalah proses pengalihan hak atas tanah dari pemilik lama ke pemilik baru yang sah secara hukum. Dalam konteks orang tua ke anak, balik nama tidak terjadi secara otomatis walaupun hubungan kekeluargaannya sudah jelas,” ujar Shamy saat ditemui di Kementerian ATR/BPN, Jakarta, Senin (20/4/2026).
Menurut Shamy, banyak masyarakat baru menyadari pentingnya balik nama saat tanah akan dijual, dijaminkan ke bank, atau dibutuhkan untuk keperluan hukum lainnya. Pada kondisi tersebut, proses dan biaya yang muncul sering kali terasa lebih berat karena tidak dipersiapkan sejak awal.
Shamy menekankan bahwa langkah pertama yang harus dipahami masyarakat adalah perbedaan antara hibah dan waris. Peralihan melalui hibah dilakukan saat orang tua masih hidup, sedangkan waris berlaku ketika orang tua telah meninggal dunia. Pemahaman ini penting karena akan menentukan jenis akta, dokumen pendukung, serta skema pajak dan biaya yang dikenakan.
“Kalau salah menentukan sejak awal, bisa berakibat pengurusannya berulang lagi dari proses awal,” tegas Shamy.
Dalam praktiknya, terdapat empat tahapan dalam proses balik nama, yaitu:
- Dasar hukum peralihan hak
- Pembuatan akta oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)/notaris
- Pembayaran pajak dan bea
- Pencatatan resmi di Kantor Pertanahan
Adapun biaya yang harus dipenuhi antara lain Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), biaya pembuatan akta hibah atau waris, biaya layanan di Kantor Pertanahan (PNBP), serta pajak lainnya sesuai kondisi objek tanah. Besaran biaya tersebut dapat berbeda di setiap daerah.
Khusus untuk biaya layanan di Kantor Pertanahan, masyarakat dapat menghitungnya berdasarkan nilai tanah yang ditetapkan, dengan rumus: nilai tanah per meter persegi dikalikan luas tanah, kemudian dibagi 1.000. Estimasi biaya dapat dihitung langsung melalui aplikasi Sentuh Tanahku.
Dalam proses peralihan hak karena waris, pemohon wajib mengisi formulir permohonan di atas materai, melampirkan fotokopi KTP dan KK para ahli waris, sertifikat tanah asli, akta kematian, serta Surat Keterangan Waris sesuai peraturan perundang-undangan. Dokumen lain meliputi akta wasiat notariil (jika ada), fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan, serta bukti pembayaran BPHTB. Untuk perolehan tanah dengan nilai lebih dari Rp60 juta, wajib melampirkan bukti SSP/PPH.
Sementara untuk pengurusan hibah, persyaratan tidak jauh berbeda. Pemohon harus menyerahkan akta hibah yang dibuat oleh PPAT, izin pemindahan hak (jika tercantum dalam sertifikat), serta dokumen identitas pemberi dan penerima hibah. Bukti pembayaran BPHTB dan uang pemasukan juga wajib dilampirkan.
Shamy Ardian mengingatkan bahwa biaya pengurusan bisa terasa mahal karena dipengaruhi oleh Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang meningkat, adanya denda keterlambatan, serta dokumen lama yang belum diperbarui.
“Nah ini kalau semakin ditunda, biasanya biaya makin meningkat dan terasa mahal,” pungkasnya.
