Jakarta|delidaily.net — Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) menerapkan inovasi layanan Peralihan Hak Terintegrasi atau PERINTIS dengan target penyelesaian maksimal 10 hari. Kebijakan ini ditujukan untuk memberikan kepastian waktu kepada masyarakat dalam proses peralihan hak atas tanah, termasuk balik nama sertifikat.
Langkah tersebut dilakukan setelah Kementerian ATR/BPN mengidentifikasi berbagai tahapan dan kendala yang selama ini berpotensi memperlambat proses peralihan hak. Dalam pelaksanaannya, terdapat sedikitnya empat simpul yang terlibat, yakni penjual dan pembeli, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), pemerintah daerah melalui unit yang menangani pendapatan daerah, serta Kantor Pertanahan (Kantah) di bawah Kementerian ATR/BPN.
Direktur Jenderal Penetapan Hak dan Pendaftaran Tanah (Dirjen PHPT) Kementerian ATR/BPN, Asnaedi, mengatakan keterlibatan sejumlah pihak tersebut selama ini dapat memunculkan perbedaan persepsi mengenai durasi penyelesaian peralihan hak.
“Ada empat simpul yang menyebabkan adanya perbedaan persepsi antara BPN dengan masyarakat. BPN menilai durasi proses peralihan hak itu dimulai dari pembayaran Surat Perintah Setor (SPS), sementara masyarakat menghitung setelah mereka melakukan transaksi. Kalau dibuat mulai dari transaksi, berarti ada beberapa komponen yang terlibat di dalamnya,” ujar Asnaedi saat ditemui di Kementerian ATR/BPN, Jakarta, Jumat (28/8/2026).
Proses Peralihan Hak Ditata dari Tahap Awal
Untuk menyelaraskan persepsi sekaligus mempercepat pelayanan, Kementerian ATR/BPN terlebih dahulu meneliti seluruh rangkaian proses peralihan hak yang melibatkan empat simpul tersebut.
Pembenahan bahkan dimulai sebelum permohonan masuk ke Kantor Pertanahan. Pada tahap awal, PPAT diminta memastikan kesiapan penjual dan pembeli sebelum melakukan pengecekan berkas.
Menurut Asnaedi, pengecekan oleh PPAT dilakukan setelah penjual dan pembeli menyatakan kesiapan untuk hadir dalam penandatanganan akta. Selain itu, para pihak juga perlu mengetahui biaya yang harus dibayarkan serta memahami keseluruhan tahapan yang harus dilalui setelah pengecekan.
“Pada saat pengecekan berkas awal, PPAT baru boleh atau baru melaksanakan pengecekan apabila, pertama, penjual dan pembeli sudah menyatakan kesiapannya untuk hadir pada saat penandatanganan akta. Kedua, perlu dibuat pernyataan bahwa PPAT baru melaksanakan pengecekan apabila penjual dan pembeli sudah mengetahui biaya yang harus mereka bayarkan,” jelasnya.
Dengan mekanisme tersebut, masyarakat diharapkan tidak hanya memahami biaya yang harus dikeluarkan, tetapi juga mengetahui bahwa pengecekan berkas bukan merupakan akhir dari seluruh proses peralihan hak.
Pembayaran BPHTB dan PPh Dilakukan Sejak Awal
Setelah pengecekan berkas selesai, proses dilanjutkan dengan pengajuan pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) oleh pembeli kepada pemerintah daerah melalui dinas pendapatan daerah.
Pada tahap yang sama, penjual melakukan pembayaran Pajak Penghasilan (PPh).
Kementerian ATR/BPN memberikan batas waktu tiga hari kepada pemerintah daerah untuk menyatakan apakah pembayaran BPHTB dapat diterima atau tidak.
Asnaedi menekankan pentingnya pembayaran pajak dilakukan sejak awal apabila masyarakat ingin memanfaatkan target penyelesaian layanan PERINTIS selama 10 hari.
“Biasanya kode billing yang berlaku untuk pembayaran BPHTB itu 14 hari, tapi kalau mau proses Peralihan Hak-nya selesai dalam waktu 10 hari, maka para pihak yang tadi harus membayarkan pajaknya di hari pertama,” katanya.
Mekanisme Fiktif Positif untuk Menjaga Kepastian Waktu
Salah satu terobosan dalam layanan PERINTIS adalah penerapan mekanisme fiktif positif pada tahap validasi BPHTB oleh pemerintah daerah.
Mekanisme tersebut memungkinkan proses pelayanan dilanjutkan apabila pemeriksaan belum dilakukan dalam batas waktu yang telah ditentukan. Kebijakan ini menjadi bagian dari upaya memastikan setiap tahapan memiliki batas waktu yang jelas sehingga proses tidak berhenti tanpa kepastian.
Setelah validasi BPHTB selesai, penjual dan pembeli memiliki waktu dua hari untuk melakukan penandatanganan. Selanjutnya, PPAT melakukan pelaporan akta.
Berkas kemudian masuk ke Kantor Pertanahan untuk menjalani proses verifikasi dengan jangka waktu maksimal tiga hari.
Apabila akta telah terverifikasi, Kantor Pertanahan menerbitkan tagihan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) melalui Surat Perintah Setor (SPS). Pembayaran PNBP dilakukan dalam waktu satu hari.
Pada hari yang sama, PPAT juga diwajibkan menyerahkan dokumen fisik kepada Kantor Pertanahan.
Setelah pembayaran terverifikasi, tahapan berikutnya adalah pencatatan peralihan hak dan penerbitan sertifikat. Proses tersebut ditargetkan selesai dalam waktu dua hari kerja.
Status sertifikat yang telah diterbitkan selanjutnya dapat dicek melalui brankas elektronik pada aplikasi Sentuh Tanahku.
Kantor Pertanahan Terapkan First In, First Out
Untuk mencegah terjadinya penumpukan berkas, Kantor Pertanahan menerapkan prinsip first in, first out (FIFO). Artinya, berkas yang lebih dahulu masuk akan diproses lebih dahulu.
Selain itu, mekanisme fiktif positif juga diterapkan dalam proses pemeriksaan berkas di Kantor Pertanahan.
“Di Kantah kami menerapkan dua mekanisme. Pertama, prinsip first in, first out, berkas yang lebih dahulu masuk akan lebih dahulu diperiksa. Kedua, mekanisme fiktif positif. Apabila dalam tiga hari berkas belum dilakukan pemeriksaan, maka proses dilanjutkan dengan penerbitan SPS,” ungkap Asnaedi.
Setelah SPS diterbitkan, pembayaran wajib dilakukan pada hari yang sama. Penyerahan dokumen fisik kepada Kantor Pertanahan juga harus dilakukan pada hari yang sama untuk menjaga kesinambungan proses.
Dengan pembagian waktu yang lebih terukur tersebut, setiap pihak yang terlibat diharapkan dapat menjalankan kewajibannya sesuai batas waktu yang telah ditetapkan.
PERINTIS Mulai Diterapkan di 17 Kantah
Layanan Peralihan Hak Terintegrasi (PERINTIS) dengan target penyelesaian maksimal 10 hari tersebut mulai diberlakukan pada 17 Kantor Pertanahan.
Penerapan layanan ini menjadi bagian dari upaya Kementerian ATR/BPN meningkatkan kualitas pelayanan pertanahan sekaligus memberikan kepastian waktu kepada masyarakat.
Menurut Asnaedi, keberhasilan target 10 hari sangat bergantung pada kepatuhan seluruh pihak terhadap tahapan dan batas waktu yang telah ditentukan. Mulai dari penjual dan pembeli, PPAT, pemerintah daerah, hingga Kantor Pertanahan, seluruhnya memiliki peran penting dalam menjaga agar proses berjalan sesuai jadwal.
“Kalau ini kita lakukan semuanya, maka 10 hari itu sama yang kita rasakan dengan apa yang dirasakan masyarakat tidak akan terjadi perbedaan,” pungkas Asnaedi.
Melalui PERINTIS, Kementerian ATR/BPN berharap proses peralihan hak atas tanah dan balik nama sertifikat menjadi lebih terintegrasi, transparan, terukur, serta memberikan kepastian waktu bagi masyarakat.
